RELAZIONE

OGGETTO:	Piani di zona per l’edilizia economica e popolare e piani di zona per gli
insediamenti produttivi-aree e fabbricati da cedere in proprietà o diritto di superficie -
provvedimenti per l’anno 2009

AAAAAAAAA

Il Comune di Vitulazio è dotato di un piano per l’edilizia economica e popolare (P.E.E.P.), approvato con D.P.G.R. del 12.9.79, n.. 6264.
Esso comprende un nucleo A) di 24 lotti, per una superficie complessiva di mq. 38.550 e un nucleo B), di 6 lotti e superficie complessiva di mq. 10.050, ovvero una superficie complessiva di mq. 48.600.
Ai suddetti parametri vanno ad aggiungersi i due lotti I.A.C.P., già insediati, che occupano una superficie di mq. 4.300, che portano la superficie totale residenziale, del piano, a mq.52.900.
Alla data della presente gli interventi in ambito P.E.E.P. hanno impegnato n. 15 lotti e una superficie di mq. 24.500 che sommata a quella degli insediamenti I.A.C.P., già insediati, riporta la superficie impegnata a mq. 28.800.
Della suddetta superficie, mq. 20.750 sono stati concessi in diritto di superficie e mq. 8.050 in diritto di proprietà.
Atteso che l’aliquota di area di piano da cedere in diritto di superficie è pari allo 0,60 (60%) e quello in diritto di proprietà 0,40 (40%), ripartendo dette percentuali per la superficie complessiva prevista dal piano, si ha:

- AREE DA CEDERE IN DIRITTO DI PROPRIETA’: mq 52.900x0,40= mq. 21.160
- AREE DA CEDERE IN DIRITTO DI SUPERFICIE: mq. 52.900x0,60= mq. 31.740

Atteso che gli interventi a tutt’oggi realizzati in aree P.E.E.P. vedono mq 8.050 ceduti in diritto di proprietà e mq. 20.750 ceduti in diritto di superficie, i parametri di cui ai punti 1) e 2) si sono ridotti come in appresso:

- AREE RESIDUE IN DIRITTO DI SUPERFICIE: mq.  31.740-21.750= mq 9.990
- AREE RESIDUE IN DIRITTODI PROPRIETA:   mq.  21.160-8.050 = mq.13.110

Delle suddette aree, quanta superficie è prevedibile che venga alienata o concessa nello esercizio 2009 ?.
Se ne determina l’aliquota facendo riferimento ad una media-annua.
Rilevato che la superficie impegnata nel periodo di anni 15 è pari a mq. 28.800, si ha:
Superficie media-annua= 28.800/15= mq. 1.920.
Detto parametro corrisponde, grosso modo alla superficie di un lotto e pertanto si ritiene opportuno maggiorarlo fino a ricomprendervi una superficie pari a due lotti, ovvero mq.4.350.
Di detta superficie di mq. 4350 si ritiene di poterne concedere, in diritto di proprietà, mq. 2.100 e, mq. 2250 in diritto di superficie, pur essendo il loro rapporto non corrispondente alle percentuali innanzi indicate.
E’ altresì evidente che qualora le richieste di aree P.E.E.P. per l’esercizio 2009, dovessero attenere alla sola cessione in diritto di superficie o di proprietà, ciò è possibile sempre, previa verifica dei limiti di disponibilità delle superfici per tali istituti.

Determinazione del costo medio delle aree per spese di acquisto od espropriazione, oneri finanziari, oneri per urbanizzazioni primarie e secondarie, spese tecniche e varie.

Al piano P.E.E.P. del Comune di Vitulazio proposto nell’anno 1977, è allegata una relazione
di spesa per la sua attuazione, prevista in £ 1.725.000.000, così suddivisa:
A) Spesa per espropri	€	166.047,85
B) Spesa opere di urbanizzazione primarie	€	253.316,94
C) Spesa opere di urbanizzazione secondarie	€.	337.143,06
D) Spese generali	€.	134.317,53
                           SOMMANO	€	890.825,38
VALORE  CHE SI APPROSSIMA A                                                                 €       891.000	            3)

Volendo attualizzare la spesa di cui al punto 3) è necessario determinare gli indici di rivalutazione I.S.T.A.T. a decorrere dall’anno 1977 al 2008.
Va fatto osservare, in proposito, che ciò è possibile solo per i costi di cui alle precedenti lettere B),C( e D), perché soggetti solo ad oscillazione del costo del denaro, mentre l’importo del punto A) va rideterminato all’attualità secondo normativa legislativa che si discosta da quella vigente al momento della stesura del piano.
Infatti, mentre il prezzo di cessione delle aree veniva allora determinato sul valore agricolo medio riportato sulle tabelle censuarie regionali, ora il detto costo è da determinarsi mediando il valore di mercato con il reddito dominicale prodottosi nei precedenti 10 anni, riducendo il tutto del 40%.. -
Ai fini della cessione in proprietà delle aree, la riduzione del 40% non si ammette. 
Pertanto, in riferimento a quanto evidenziato, il costo delle aree da cedere in diritto di superficie e di proprietà si determina come in appresso:
-	valore di mercato: €/mq 54,23, importo determinato dall’Ufficio Tecnico Comunale per aree aventi analoghe caratteristiche, intrinseche ed estrinseche, di quelle di piano, per l’anno 1996, riconfermato dall’U.T.E. di Caserta;
- reddito medio dominicale dei terreni inseriti nel piano: € /mq=0,02
Con i dati rilevati e sopra riportati si determinano i prezzi di cessione delle aree da concedere in diritto di superficie e diritto di proprietà, precisando che per questi ultimi, come da circolare delle Finanze 31/T dell’ 1.2.97, non va apportata la detrazione del 40%, così come previsto dall’art.5-bis del D.L. 11.7.92 n.333, convertito in legge n. 359/92
1)	Prezzo delle aree da espropriare in diritto di proprietà 
    Ca = 54,23+ l0x0,02 = €/mq 27,22
		2
2) Prezzo delle aree da cedere in diritto di superficie:
    Ca = 54, 23+l0x0.02) x0,60= €/mq 16.33
	2
In riferimento ai suddetti costi, l’importo complessivo delle aree vale:
- mq. 10.990 x 16,33 =	€	179.466.70
-mq. 13.110 x 27,22=	€      356.854,20 
A)Totale spese espropri aree                           €. 536.320,90

Per quanto concerne la rivalutazione dei costi di cui alle lettere B),C) e D), atteso che l’indice I.S.T.A.T. di rivalutazione -periodo 1977/1996 -vale 412%, si ha:

B)Importo spesa per opere di urbanizzazione primarie, anno 1996:
€ 253.3l6,94x(l+412%)= € 1.296.982,73
Considerando che le opere eseguite a tutt’oggi ammontano a circa il 30% di quelle previste si ha:
Costo opere urbanizzazione primarie: €.1.296.982,73x0,30 = € 389.094,81

C) Importo spesa per opere di urbanizzazione secondarie anno 1996:
€ 337.143,06x(1+4l2%)= € 1.726.172,46

Detta spesa assume per il nostro calcolo valore zero a motivo della mancata attuazione di detti interventi, né essi sono prevedibili per l’anno 2009.

D) Importo spesa per oneri finanziari; progettuali, ecc. Esse in media incidono per il 15% sul costo di cui ai punti A) ,B) e C).
Costo oneri = (536.320,90+389.094,81 )x 0,15 = € 138.812,35

In riferimento ai costi di cui ai punti B),C) e D) è a quelli differenziati di cui al punto A), avremo che gli importi monetari a metro/quadro per le aree da cedere in diritto di superficie e quelle da cedere in diritto di proprietà, valgono:
1) Prezzo a metro-quadro delle aree da cedere in diritto di superficie:
€./mq. 16,33+( 389.094,81+138.812,35) =  €./mq 38,23 che si arrotonda ad €/mq 39,00
24.100
2) Prezzo a metro-quadro delle aree da cedere in diritto di proprietà:
€/mq 27,22+(389.094,8l+138.812,35)= €/mq 49,20 che si arrotonda ad €/mq 49,35

Il prezzo medio del costo delle aree da concedere in diritto di proprietà e superficie vale:
Costo medio 39,00+49,35/2= €./mq.44,17 che si arrotonda a €/mq 44,20

Adeguamento costo medio al mese di dicembre 2006

Variazione ISTAT intervenuta tra il mese di dicembre 1996 e dicembre 2006: 22,4 %
Pertanto, il costo medio a dicembre 2006  vale:

Costo medio dicembre 2006 = 44,20 x (1+22,4/100) = €/mq 54,100

Adeguamento costo medio al mese di dicembre 2007

Indice ISTAT dicembre 2007= 131,80
Indice ISTAT dicembre 2006= 128,30

Variazione ISTAT intervenuta tra il mese di dicembre 2006 e dicembre 2007: 
131,80/128,40 -1x100=  2,260 %       
Pertanto, il costo medio a dicembre 2007  vale:

54,100 x (1+2,26/100) =  €/mq  55,32

Adeguamento costo medio al mese di dicembre 2008

Indice ISTAT dicembre 2007= 131,80
Indice ISTAT dicembre 2008= 134,50

Variazione ISTAT intervenuta tra il mese di dicembre 2007 e dicembre 2008: 
134,50/131,80 -1x100=  2,0485 %       
Pertanto, il costo medio a dicembre 2008  vale:

55,32 x (1+2.485/100) =  €/mq  56,45

Non si  provvede ad analogo calcolo per le aree dei piani per gli insediamenti produttivi (P.I.P.) perché non è stato ancora redatto il relativo  piano particolareggiato.

		        Il Tecnico Comunale
(dott . arch. Lidia Callone)